La Société d’habitation et de développement de Montréal (SHDM) a adopté, en 2013, une procédure relative aux modalités de calculs des loyers de ses locataires. Cette nouvelle procédure est le résultat d’une intervention de notre bureau.
En effet, nous avions déjà reçu quelques plaintes de locataires qui contestaient leurs augmentations de loyer. Compte tenu de la juridiction de la Régie du logement (la Régie), en cette matière, nous ne sommes pas intervenus sur cette question spécifique.
Ces plaintes, certaines décisions de la Régie ainsi que des informations rapportées dans les médias ont toutefois suscité des interrogations quant aux pratiques et procédures de la SHDM, en matière d’augmentation des loyers. Nous avons donc amorcé une enquête à notre initiative pour comprendre les encadrements en vigueur et, si cela s’avérait pertinent, discuter de pistes d’amélioration.
Nous avons constaté qu’il n’existait aucune directive ou procédure formelle écrite précisant les modalités de calcul des loyers, à l’intention des gestionnaires d’immeubles, agents d’administration et autres employés. Nous avons donc suggéré à la SHDM de se doter d’une telle procédure afin d’assurer la clarté des modalités et l’uniformité de leur application, par toutes les personnes impliquées.
La SHDM a accueilli favorablement cette suggestion et une nouvelle procédure en ce sens a été adoptée. On y confirme, tout d’abord, le principe général que la SHDM loue ses logements selon le concept de « l’abordabilité », voulant que les loyers ne doivent pas excéder 95 % du loyer marchand pour une offre locative comparable.
La procédure énonce ensuite les règles spécifiques à appliquer, lors du calcul du loyer d’un nouveau locataire, du calcul des augmentations de loyer (renouvellement d’un bail) et d’une procédure en fixation du loyer, devant la Régie. On y précise, entre autres, que :
• lors du calcul des augmentations de loyers, les gestionnaires ne doivent pas considérer comme une dépense la TPS qui est payée par la SHDM et lui est remboursée;
• lorsque des travaux spécifiques ont été réalisés dans un logement, les coûts associés à ces travaux doivent se répercuter seulement sur l’ajustement du loyer de ce logement;
• lors de travaux majeurs dans un immeuble, toute portion des travaux qui est couverte par une subvention ne doit pas être comptabilisée comme une dépense;
• lorsqu’il y a des locaux non résidentiels dans un immeuble, le coût des améliorations majeures et des réparations qui ont été faites au bénéfice de ces locaux uniquement ne doit pas être pris en considération lors du calcul des augmentations de loyers résidentiels; etc.
L’adoption d’une procédure écrite constitue à notre avis une amélioration importante qui présente plusieurs avantages dont les suivants :
• clarté des modalités;
• plus grande uniformité dans leur application;
• meilleure assimilation des règles par les nouveaux employés;
• mise en œuvre plus rapide et uniforme en cas de modification des règles.
Rappelons que le rôle de l’ombudsman, dans ce type de dossier, n’est pas de rédiger ni d’approuver formellement les procédures adoptées par l’entité visée. Nous nous limitons à vérifier qu’elles répondent adéquatement aux questionnements que nous avions, qu’elles soient énoncées clairement et ne soient pas déraisonnables, injustes ou arbitraires.
Notre bureau pourrait donc, si cela nous semblait pertinent, intervenir de nouveau pour améliorer cette procédure concernant certains aspects qui n’ont pas été examinés au cours de notre intervention.