Des imprévus…
Les projets de rénovation réservent parfois bien des surprises. Des imprévus peuvent avoir un impact financier majeur pour les propriétaires et entraîner des délais importants dans la réalisation des travaux.
C’est ce qui est arrivé à l’un de nos plaignants, en 2014. Heureusement pour lui, notre intervention a permis de limiter plusieurs des impacts négatifs auxquels il était confronté.
Le citoyen avait fait l’acquisition d’un duplex sur Le Plateau-Mont-Royal, dans le but de le transformer en résidence unifamiliale. Avant de finaliser la transaction, il s’était assuré que le Permis de transformation requis pour cette transformation majeure pouvait être émis.
Après l’émission du permis, à l’automne 2013, son entrepreneur a entrepris le dégarnissage de l’intérieur du bâtiment. Il a malheureusement retiré certains éléments de la toiture et du plancher dont la démolition n’était pas initialement prévue : selon l’entrepreneur, certaines des solives et des poutres étaient détériorées, entaillées ou assemblées artisanalement et la structure était largement sous-dimensionnée par rapport aux normes de construction applicables.
Cette intervention non prévue a eu pour effet d’augmenter significativement la proportion de l’immeuble existant qui était détruite. Le projet devenait une « démolition » au sens du Règlement régissant la démolition d’immeubles de l’arrondissement; les travaux n’étaient donc plus conformes au Permis de transformation qui avait été émis.
…aux conséquences importantes
Les conséquences pour le citoyen ont été majeures :
- L’arrondissement a ordonné l’arrêt immédiat des travaux.
- Le citoyen a été informé qu’il lui faudrait obtenir un Permis de démolition et un Permis de construction, avant que les travaux ne puissent reprendre.
- Un Constat d’infraction de 50 000 $ lui a été remis pour avoir contrevenu au Règlement régissant la démolition d’immeubles de l’arrondissement.
- Son projet était désormais assujetti aux règles des constructions neuves qui, selon la nouvelle réglementation, devait avoir un minimum de deux logements. Le citoyen devait donc faire approuver son projet de maison unifamiliale en tant que « projet particulier ».
- L’arrondissement prévoyait également exiger du citoyen qu’il paie les nouveaux « frais de parc » applicables à toutes les nouvelles constructions : dans ce dossier, ces frais étaient estimés à environ 25 000 $.
En plus des longs délais prévus, le citoyen était très inquiet des coûts additionnels significatifs qu’il devrait assumer. Il s’est adressé à notre bureau.
Notre enquête
Nous avons fait enquête et analysé la situation :
- Les travaux de démolition non prévus effectués par l’entrepreneur avaient effectivement changé la nature du projet. L’ordonnance d’arrêt des travaux n’était donc pas déraisonnable ou injustifiée.
- L’arrondissement a toutefois reconnu la bonne foi du citoyen et a offert sa collaboration. Il a donc appuyé le citoyen dans ses démarches visant à faire autoriser son projet de maison unifamiliale, en tant que « projet particulier ».
- Les permis ont finalement été émis et les travaux ont pu reprendre à l’été 2014.
- L’arrondissement a, par ailleurs, retenu notre argumentaire pour soutenir que les dispositions relatives aux « frais de parc » ne trouvaient pas application, dans ce dossier. Ces frais n’ont pas été facturés au citoyen.
Quant à l’amende imposée, nous avons invité l’arrondissement à reconsidérer la pertinence de ce constat : cet aspect du dossier n’est malheureusement pas encore réglé. Pour le moment, le citoyen devra se défendre devant la Cour.
Leçons à retenir
Lorsque vous obtenez un permis, il faut toujours vous assurer que les conditions du permis sont strictement respectées par vous et votre entrepreneur.
S’il survient des imprévus, il faut en informer rapidement l’arrondissement, afin de vous assurer que tout demeure conforme.
Vous pourrez ainsi éviter les risques de conséquences fâcheuses comme celles qu’a subies ce plaignant, pourtant de bonne foi.