Une citoyenne s’est plainte d’une nouvelle taxe qui était imposée par l’arrondissement Le Plateau-Mont-Royal, à elle et ses copropriétaires, depuis 2007, parce qu’une partie de leur garage empiéterait sur le domaine public.
Cet immeuble a été construit en 1905 et la superficie qu’il occupait initialement n’a pas été modifiée depuis. À cette époque, les certificats de localisation n’existaient pas et, selon le dossier, la propriété avait été construite selon les normes et exigences alors applicables.
Le premier certificat de localisation relatif à cette propriété a été émis en 1972, près de 70 ans après sa construction : ce document ne fait aucunement mention d’un empiètement sur le domaine public. L’immeuble a, par ailleurs, été vendu à plusieurs reprises sans qu’aucun notaire n’ait jamais noté l’existence d’un empiètement quelconque sur le domaine public.
À la suite d’une révision cadastrale effectuée par le gouvernement du Québec, en 2005, la citoyenne avait été informée que les documents cadastraux relatifs à son immeuble avaient été modifiés : cette modification ne résultait, toutefois, pas d’une modification physique de l’immeuble ou du garage et, même alors, aucun loyer ou taxe d’occupation du domaine public n’a été réclamé par la Ville ou par l’arrondissement Le Plateau-Mont-Royal.
Ce ne serait que lors de la vente ultérieure d’un des logements de cet immeuble, en copropriété indivise, que le notaire instrumentant aurait noté l’existence d’un empiètement du garage. À partir de ce moment, l’arrondissement Le Plateau-Mont-Royal a décidé de charger aux copropriétaires un loyer annuel d’occupation du domaine public. La citoyenne a immédiatement contesté cette nouvelle taxe auprès de son arrondissement, sans succès.
L’article 50 du Règlement sur l’occupation du domaine public en vigueur dans cet arrondissement stipule que :
« … lorsque le prix à payer annuellement pour une occupation permanente existant le 31 décembre 1995 est inférieur à 100 $, cette occupation est gratuite à compter du premier janvier 1996 et le demeure aussi longtemps que l’occupation n’est pas modifiée. Dans le cas d’une modification, le prix du droit d’occuper est déterminé conformément à la section IV, qu’il s’agisse d’un permis de remplacement prévu à l’article 48 ou d’un nouveau permis ».
Selon la citoyenne, le fait que les propriétaires de cet immeuble n’avaient jamais payé aucun loyer annuel d’occupation du domaine public, avant 2007, aurait dû permettre aux propriétaires actuels de bénéficier de cette disposition. Selon l’arrondissement, cependant, cet article ne permet pas une telle interprétation.
Après analyse, l’Ombudsman de Montréal a conclu que, sans égard à l’interprétation de l’article 50, la situation exceptionnelle dans laquelle se retrouvaient la citoyenne et ses copropriétaires posait un réel problème de justice et d’équité. Nous avons donc initié des discussions de plusieurs mois avec l’arrondissement Le Plateau-Mont-Royal, à la recherche d’une solution satisfaisante, pour les deux parties.
Le Conseil d’arrondissement Le Plateau-Mont-Royal a finalement modifié l’article 50 susmentionné pour y ajouter la possibilité d’octroyer la gratuité de l’occupation du domaine public, dans les situations d’empiètement comparables à celle sous étude. Les nouvelles dispositions se lisent comme suit:
« Sur décision du conseil d’arrondissement dans chaque cas, est également gratuite l’occupation permanente du domaine public qui résulte d’un empiètement de bonne foi antérieur au 1er janvier 1996 et qui n’a été connu qu’à la suite de la rénovation cadastrale. Un certificat de localisation préparé par un arpenteur-géomètre avant le 1er janvier 1996, qui montre l’immeuble tel qu’il existe actuellement et qui ne mentionne pas l’empiètement, constitue notamment une preuve suffisante à cet effet ».
Pour avoir droit à cette gratuité, le ou les propriétaires doivent la demander à l’arrondissement. Dans le dossier spécifique sous étude, le Conseil d’arrondissement a accordé cette gratuité aux copropriétaires concernés, à compter de 2009.
Quant aux montants payés pour les années 2007 et 2008, le nouveau texte réglementaire n’avait pas d’effet rétroactif. Toutefois, compte tenu que cette nouvelle taxe avait été immédiatement contestée, dès 2007, nous étions d’avis que le délai de plus de deux (2) ans qui s’est écoulé, avant que l’arrondissement ne règle ce dossier, ne devait pas causer préjudice aux citoyens visés. L’arrondissement a accepté nos arguments et il s’est donc engagé, sur une base exceptionnelle, à ce que la citoyenne et ses copropriétaires soient remboursés.
