Le propriétaire d’un bâtiment commercial a déposé une plainte à l’Ombudsman de Montréal parce que son arrondissement refusait de reconnaître des droits acquis qu’il était convaincu d’avoir quant aux activités pouvant être exercées dans un local qu’il louait à des entrepreneurs. Les faits sont relativement simples :

  • Du 15 novembre 2002 au 30 juin 2004, ce propriétaire a loué son local à une personne qui y exploitait un atelier de réparation automobile, conformément au règlement de zonage alors en vigueur
  • Le 30 juin 2004, l’entreprise a cessé d’occuper ce local
  • Le propriétaire a immédiatement cherché un nouveau locataire pour exercer le même type d’activité, au même endroit
  • Le 23 septembre 2004, alors que le local était toujours inoccupé, l’arrondissement a modifié son règlement sur l’urbanisme pour limiter les activités commerciales et industrielles permises dans ce secteur; les ateliers de réparation automobile n’y sont désormais plus permis
  • Ces modifications de zonage visent à promouvoir le développement résidentiel dans le secteur concerné, en limitant certaines activités commerciales susceptibles de nuire à la qualité de vie d’éventuels résidants
  • Au début du mois de novembre 2004, le propriétaire a trouvé un nouveau locataire intéressé à exploiter un atelier de réparation automobile dans son local
  • Lorsque le nouveau locataire a demandé son permis d’exploitation, l’arrondissement l’a informé que l’activité commerciale prévue n’était plus permise et que, par conséquent, sa demande de permis était refusée
  • Le propriétaire a fait de nombreuses démarches auprès des fonctionnaires et des élus pour tenter de faire reconnaître son droit acquis de louer ce local à des fins d’exploitation d’un atelier de réparation automobile, mais tous ses efforts se sont soldés par un échec
  • Il a donc déposé une plainte à l’Ombudsman de Montréal.

Après avoir obtenu des autorités de l’arrondissement les motifs justifiant leur refus, l’Ombudsman de Montréal a examiné attentivement le dossier et procédé à une analyse approfondie du concept de « droits acquis » en pareilles circonstances, en examinant, notamment, comment les tribunaux l’avaient appliqué.

Elle a ensuite soumis à l’arrondissement un avis dans lequel elle Recommandait que des droits acquis soient reconnus au propriétaire du local en question. Cette conclusion s’appuyait sur le fait que l’activité de réparation automobile avait été légalement exercée avant la modification du règlement de zonage et aussi parce que, après le départ du précédent locataire, le propriétaire s’était rapidement mis à la recherche d’un nouveau locataire pour poursuivre le même type d’activité. Il n’y avait donc aucun indice d’une intention du propriétaire de renoncer à son droit de louer ce local à des fins d’exploitation d’un atelier de réparation automobile.

À la suite de cette intervention, l’arrondissement a demandé une opinion juridique à la Direction du contentieux sur la position adoptée par l’Ombudsman de Montréal.

Cette démarche de l’arrondissement était de toute bonne foi. On peut, en effet, comprendre que la reconnaissance de certains droits acquis à l’égard d’activités jugées incompatibles avec le nouveau projet de développement résidentiel du quartier puisse susciter quelques réticences, du moins au début.

Après avoir reçu cette opinion juridique, le directeur de l’arrondissement a confirmé qu’il acceptait les conclusions de l’Ombudsman de Montréal et que l’arrondissement reconnaissait les droits acquis du propriétaire de louer son local à des fins d’exploitation d’un atelier de réparation automobile.

Nous avons toutefois informé le propriétaire que ces droits acquis ne sont pas éternels et qu’en vertu du règlement sur l’urbanisme, il est impératif qu’il les exerce avant l’expiration d’un délai de 12 mois. L’arrondissement a cependant accepté que ce délai ne coure qu’à compter de la date à laquelle les droits acquis ont finalement été reconnus, soit le 7 novembre 2005.

Autrement dit, si le local n’est pas exploité comme atelier de réparation automobile avant le 6 novembre 2006, ni le demandeur ni aucun locataire ne pourra ensuite y exercer de telles activités.

Nous avons également rappelé au propriétaire que d’autres usages commerciaux demeurent permis par le nouveau règlement sur l’urbanisme et que, conséquemment, il serait prudent, de sa part, d’explorer aussi les possibilités de louer son local à d’autres fins autorisées.

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