Des Avis de détérioration émis par la Ville demandaient au propriétaire de deux immeubles de corriger un très grand nombre de non-conformités (243 correctifs demandés dans un immeuble et 150 dans l’autre). Le propriétaire soumettait que l’émission de ces avis était abusive.

Les Avis de détérioration sont relativement nouveaux. Ils visent à convaincre les propriétaires récalcitrants d’effectuer les réparations requises, lorsque la santé ou la sécurité des locataires peut être compromise. Du fait qu’ils soient enregistrés au Registre foncier, les Avis de détérioration peuvent rendre difficiles la vente de l’immeuble à un tiers, sa couverture d’assurance ou l’approbation d’un financement. L’OdM est d’avis que ce recours ultime devrait être utilisé avec retenue et sagesse, dans les situations graves qui le justifient. La Direction de l’habitation a bien accueilli nos remarques.

Au cours de notre intervention, les Avis de détérioration sous étude ont été révisés : il n’est resté que 18 correctifs exigés dans le premier avis et 13 dans le deuxième. Malheureusement, le propriétaire n’a pas corrigé toutes les non-conformités restantes susceptibles de porter atteinte à la santé ou à la sécurité des locataires. Notre dossier a donc été fermé. Le propriétaire prévoit recourir aux tribunaux de droit commun.

Un citoyen de l’arrondissement de Mercier – Hochelaga-Maisonneuve avait contesté les exigences de l’arrondissement à l’égard de la gestion d’un problème de punaises de lit dans une maison de chambres. Au terme de notre enquête, il nous est apparu que l’approche du gestionnaire de l’immeuble comportait des lacunes et qu’aucune amélioration n’avait été notée. Dans ce contexte, les demandes de l’arrondissement ne pouvaient être qualifiées de déraisonnables, d’injustes ou d’inappropriées.

Dans ce dossier ouvert en 2012, l’ancienne locataire d’un logement situé dans l’arrondissement de Rosemont–La Petite-Patrie s’était plainte de la présence de gros champignons sur le plafond de sa salle de bain, puis de l’effondrement de ce plafond. Il y avait clairement une infiltration d’eau à partir de la tuyauterie du logement de l’étage supérieur et la présence des champignons démontrait une contamination fongique.

Après que la plaignante eut quitté ce logement, nous avons demandé à l’arrondissement de faire un suivi pour s’assurer que tous les travaux de réparation et de décontamination nécessaires seraient effectués selon les règles de l’art. Cela nous semblait essentiel pour la santé des futurs locataires.

Notre bureau n’est pas satisfait du traitement de ce dossier par l’arrondissement.

L’arrondissement a fait valoir que des travaux avaient été faits à sa satisfaction et que le logement pouvait être loué à nouveau. Toutefois, malgré nos demandes répétées, l’arrondissement n’a jamais confirmé avoir demandé ni obtenu la preuve que des travaux de décontamination avaient été effectués adéquatement. Or, selon la DSP, lorsqu’il y a une contamination fongique importante, des travaux de décontamination doivent être effectués selon les règles de l’art.

Nous avons invité l’arrondissement à sensibiliser ses employés à l’importance d’une action exhaustive dans les dossiers d’insalubrité et la nécessité d’exiger des preuves concluantes concernant l’exécution des travaux nécessaires. Des travaux simplement cosmétiques ne sont pas suffisants.

En 2012, notre bureau avait reçu une plainte d’un citoyen qui affirmait que son logement ainsi que plusieurs autres logements du même complexe immobilier étaient affectés par un grave problème de moisissures.

Le plaignant, sa conjointe et leurs enfants s’étaient plaints de divers problèmes de santé liés à cette contamination fongique. Jugeant que l’arrondissement de Villeray–Saint-Michel–Parc-Extension ne prenait pas les mesures qui s’imposaient, le citoyen avait demandé notre intervention.

Pendant plusieurs mois, nous nous sommes assurés que les recommandations de la DSP étaient respectées, notamment en ce qui concerne l’évacuation de certains logements jusqu’au retour à une situation normale.

Nous avons communiqué régulièrement avec l’arrondissement, qui nous a tenus informés de l’évolution de la situation et nous a transmis l’ensemble des documents pertinents. Nous avons aussi communiqué avec la DSP pour discuter de la situation et de ses recommandations.

Malgré toutes les interventions de l’arrondissement et de la DSP, la décontamination n’était pas achevée à la fin de 2013. L’arrondissement a confirmé que les logements resteraient vacants et qu’il poursuivrait ses interventions jusqu’à ce que les travaux nécessaires soient terminés et que l’immeuble soit jugé salubre par la DSP.

Satisfait des interventions de l’arrondissement et ayant reçu l’assurance qu’il poursuivrait sa collaboration avec la DSP, notre bureau a fermé ce dossier. Nous sommes persuadés que la réintégration des anciens locataires (dont notre plaignant et sa famille) et la location à de nouveaux locataires ne seront pas autorisées tant que les lieux présenteront un risque pour la santé.

Dans un autre dossier, une locataire qui se plaignait de problèmes de contamination fongique importants a fini par quitter son logement parce qu’elle était insatisfaite des travaux faits par le propriétaire et des interventions de l’arrondissement de Pierrefonds-Roxboro.

Bien que la locataire ait quitté le logement, nous faisons un suivi de ce dossier afin de nous assurer que les interventions auprès du propriétaire se poursuivent et que le problème de contamination fongique soit réglé.

En 2012, un citoyen s’était plaint à son arrondissement de problèmes de moisissures dans son logement. Il a finalement quitté le logement en raison de ce problème.

L’arrondissement a fait deux (2) inspections dans ce logement : une en décembre 2012 et l’autre en janvier 2013. Lors de ces deux (2) visites, l’inspecteur municipal n’a pas constaté la présence de moisissures.

Par la suite, la Direction de santé publique (DSP) de Montréal est intervenue dans le dossier. À la suite d’une inspection, la DSP a confirmé la présence de moisissures dans le sous-sol et a déclaré le logement impropre à l’habitation. La DSP a aussi recommandé que le logement demeure vacant jusqu’à ce que les lieux soient décontaminés et que la preuve de leur salubrité soit faite.

Le locataire du logement s’est alors adressé à notre bureau. Étant donné que le rapport de la DSP confirmait la présence de moisissures visibles, il ne pouvait pas comprendre comment l’arrondissement n’avait rien détecté lors des deux (2) inspections précédentes.

L’arrondissement a reconnu que la situation était problématique et que ses inspecteurs n’avaient ni la formation ni les équipements nécessaires pour détecter la présence d’humidité excessive ou de contamination fongique. Il nous a informés que des mesures avaient déjà été prises afin d’améliorer la qualité de ses interventions dans ce type de dossier : meilleur encadrement, formation des inspecteurs en collaboration avec la DSP, achat des équipements nécessaires pour les inspecteurs. L’arrondissement a expliqué que ces mesures s’inscrivaient dans un processus d’amélioration continue de ses interventions et que les actions entreprises produisaient déjà des résultats.

Tout comme la direction de l’arrondissement, nous croyons que dans la même situation, les inspecteurs seront maintenant en mesure de détecter la présence de moisissures et de prendre immédiatement les actions requises.

Une ancienne locataire souhaitait se réinscrire sur les listes d’admissibilité de l’Office municipal d’habitation de Montréal (OMHM) pour un logement à loyer modique. L’OMHM lui avait imposé une pénalité de cinq (5) ans parce qu’elle avait quitté le logement qu’elle occupait dans une HLM sans donner de préavis écrit et en laissant un solde impayé. Le Guide des demandeurs de l’OMHM prévoit toujours une période d’inadmissibilité de cinq (5) ans, mais le règlement applicable laisse place à plus de souplesse.

Étant donné les circonstances particulières du dossier, notamment le fait que le déguerpissement soit survenu en raison de problèmes de violence dans le complexe résidentiel et le fait que la plaignante soit la mère de neuf (9) enfants, dont plusieurs ont besoin d’un suivi régulier dans un centre de pédiatrie sociale, nous avons recommandé à l’OMHM de réduire sa pénalité afin que la plaignante puisse se réinscrire sur les listes d’attente dès qu’elle aurait payé les loyers encore dus.

La direction de l’OMHM a finalement accepté notre approche et s’est engagée à joindre sa recommandation à la nôtre pour demander au Comité de sélection de l’OMHM, qui détermine l’admissibilité des demandes, d’autoriser la réinscription de cette mère de famille. Lorsqu’elle aura acquitté sa dette, la plaignante pourra donc soumettre une nouvelle demande de logement.

Au final, la pénalité sera d’environ trois (3) ans. La citoyenne a par ailleurs signé un document dans lequel elle reconnaît les obligations fondamentales des locataires et s’engage à les respecter.

Nous avons initié une démarche auprès de la Direction de l’habitation de la Ville de Montréal qui est responsable du Plan d’action pour l’amélioration de la salubrité des logements. Notre bureau souhaite mieux comprendre les nouvelles orientations, stratégies et procédures de la Ville-Centre et des arrondissements, dans les dossiers d’insalubrité, ainsi que les mécanismes de collaboration et de partage des responsabilités entre les intervenants Ville et les entités externes dont la DSP et les Centres de santé et de services sociaux (CSSS).

Fort de nos observations et de l’expérience acquise au cours des deux dernières années, notre bureau peut contribuer à l’amélioration des mécanismes municipaux en vue de lutter contre l’insalubrité des logements. Ce dossier est toujours actif.

Nous traitons de plus en plus de plaintes de citoyens aux prises avec des problèmes de salubrité dans un logement HLM ou privé. Dans certains cas, la santé des locataires en était affectée et la Direction de santé publique (DSP) avait déjà émis des recommandations à l’égard des travaux de décontamination requis et parfois même, de l’évacuation des occupants.

Nous avons constaté que lorsque la DSP informe l’arrondissement de la situation, la prise en charge du dossier et la rigueur des suivis est très variable : certains arrondissements interviennent promptement alors que d’autres réagissent plus timidement.

À titre d’exemples :

• Un citoyen a fait appel à notre bureau afin que l’arrondissement de Verdun émette un Avis d’évacuation relatif à son logement. La DSP avait, notamment, confirmé un sérieux problème d’insalubrité et de contamination fongique dans son logement et indiqué que le locataire souffrait de problèmes de santé graves causés par ces conditions. La DSP avait donc recommandé que ce locataire soit relogé le plus tôt possible, soit dans un délai d’environ une semaine. À la suite de notre intervention, une visite des lieux a rapidement été organisée avec des représentants de l’arrondissement, de la Direction de l’habitation et de la DSP. L’expert du propriétaire était également présent. Un Avis d’évacuation a alors été émis par l’arrondissement et le citoyen a été relocalisé. La plainte que nous avions reçue était donc réglée à la satisfaction du plaignant.

• Dans un autre dossier, les locataires de HLM avaient été relocalisés en raison de problèmes d’insalubrité. Notre bureau est resté au dossier pour vérifier que les mesures adéquates de décontamination et de remise en état du logement soient effectuées, par l’Office municipal d’habitation de Montréal (OMHM), avant qu’il ne soit de nouveau habité.

• Dans deux autres situations, il y avait contamination fongique et présence de moisissures visibles dans des logements privés, situés dans les arrondissements d’Ahuntsic–Cartierville et de Côte-des-Neiges–Notre-Dame-de-Grâce. L’un des logements était vacant, la locataire l’ayant quitté en raison de cette contamination. Nous nous sommes assurés que, conformément aux recommandations de la DSP, ce logement ne soit pas reloué jusqu’à ce que les travaux de décontamination y soient complétés. Quant à l’autre logement, qui était encore habité, les travaux ont été réalisés à la satisfaction des intervenants et de la locataire qui avait sollicité notre intervention.

• Nous traitons actuellement six dossiers de contamination fongique ouverts en 2012 dans des logements situés respectivement dans les arrondissements de Rosemont–La Petite-Patrie (2 dossiers), Le Sud-Ouest, Verdun, Ville-Marie et Villeray–Saint-Michel–Parc-Extension. Dans chacun de ces dossiers, nous effectuons des suivis périodiques et sommes en communication régulière avec l’arrondissement et la DSP et aussi, dans certains cas, avec les propriétaires des immeubles. Notre objectif est de nous assurer que tout soit mis en œuvre pour :
  • protéger la santé des locataires;
  • identifier l’origine des infiltrations d’eau et des autres problèmes du bâtiment;
  • qu’il y ait une décontamination adéquate et la remise en état des lieux, avec retour à la salubrité; et
  • mettre en œuvre les recommandations de la DSP, lorsqu’elle est impliquée dans le dossier.

Une citoyenne qui habite un HLM avec ses trois adolescents se plaint de la présence de rats dans son logement. Elle juge les interventions de l’OMHM insuffisantes et sollicite notre intervention, pour régler la situation.

L’OMHM reconnait la gravité de la situation : une trentaine de rats ont été capturés et plusieurs problèmes d’insalubrité constatés (rats morts, excréments, odeurs, mouches).

À la suite de notre intervention, la famille est temporairement relocalisée dans un autre logement. L’OMHM intensifie ses inspections et la fréquence des traitements : des tests additionnels de fumigation sont effectués.

Notre bureau poursuit ses interventions pour s’assurer de la décontamination et la remise en état du logement, avant qu’il ne soit reloué à quelqu’un d’autre : la plaignante a, en effet, demandé et obtenu la permission de demeurer dans le logement qui lui avait été temporairement alloué.

L’OMHM améliore ses procédures

À la lumière de nos observations, nous avons suggéré à l’OMHM d’améliorer sa procédure de prise en charge, de coordination, de gestion et de suivis des dossiers de dératisation.

L’OMHM a centralisé la gestion de tous les dossiers de cette nature et en a confié la responsabilité à son Unité de salubrité, à compter du 1er février 2012. Cette Unité, qui assurait déjà le contrôle des punaises et des blattes, sera donc responsable de gérer aussi le contrôle des rats, des souris et des fourmis, dans tout le parc immobilier de l’OMHM.

De plus, toutes les procédures de l’Unité de salubrité sont en cours de révision : cet exercice inclura l’adoption de procédures claires eu égard à ses nouvelles responsabilités en matière de contrôle parasitaire.

À l’article 18 a) de la Charte montréalaise des droits et responsabilités, la Ville de Montréal s’est engagée à :

« prendre les mesures adéquates afin que les logements soient conformes aux normes de salubrité lorsque la santé et la sécurité sont mises en cause… »

L’OMBUDSMAN DE MONTREAL est responsable du respect de cet engagement.

En février 2011, les médias faisaient état de graves problèmes de moisissures dans un immeuble de 29 logements dont plusieurs occupants auraient développé des problèmes de santé. Interpellée par l’information que ces locataires vivaient encore dans l’immeuble et dans les mêmes conditions, malgré l’intervention de la Direction de la santé publique (DSP), trois mois plus tôt, l’ombudsman a décidé d’intervenir.

L’ombudsman est intervenue auprès de l’arrondissement de Côte-des-Neiges–Notre-Dame-de-Grâce pour comprendre le dossier et s’enquérir des démarches effectuées par l’arrondissement : elle a demandé qu’on lui explique comment l’arrondissement gère les cas de contamination fongique ainsi que les délais et interventions spécifiques qui ont été faites dans ce dossier.

La direction de l’arrondissement a favorablement accueilli son intervention. Certains locataires dont la santé était menacée avaient déjà été relocalisés. Des Avis ont été émis au propriétaire, lui ordonnant de corriger la situation d’insalubrité.

Notre bureau a effectué une visite de l’immeuble, en compagnie de représentants de l’arrondissement et nous communiquions périodiquement avec la DSP pour faire le point sur la situation et les développements. Nous voulions nous assurer que, après l’évacuation de certains locataires, les logements n’étaient pas remis en location avant que les travaux de décontamination requis soient complétés.

Les inspections réalisées par l’arrondissement ont révélé que certains logements ont été reloués. La présence de deux garderies a aussi été découverte, en 2012.

Sur recommandation de la DSP, l’arrondissement a émis divers Avis d’évacuation notamment, pour ces deux garderies qui ont été fermées. L’arrondissement a également condamné l’accès à certains des logements vacants, pour éviter qu’ils ne soient reloués.

Ce dossier a soulevé plusieurs questions concernant les délais d’intervention de l’arrondissement et sa gestion globale des dossiers d’insalubrité. Notre intervention a largement porté sur cet aspect de la gestion du dossier.

L’arrondissement a rapidement amélioré ses procédures internes en vue d’assurer une gestion plus serrée des dossiers de contamination fongique. Il a aussi amélioré ses procédures de communication et de suivi avec les intervenants externes, dont la DSP.

Trois (3) ans après les événements, l’arrondissement et la DSP sont toujours actifs dans ce dossier. Des travaux importants ont été réalisés par le propriétaire, mais la DSP estime que le problème de contamination fongique n’a pas été complètement réglé. La DSP maintient donc sa recommandation selon laquelle les logements vacants ne devraient pas être remis en location.

L’immeuble a été vendu en 2013. Notre bureau a fermé le dossier, ayant reçu l’assurance que l’arrondissement continuera d’effectuer un suivi serré du dossier auprès des nouveaux propriétaires, en collaboration avec la DSP, jusqu’à ce qu’il soit démontré que l’immeuble est salubre.