Permis, Urbanisme et Travaux publics

Permis délivré, autorisant des travaux dans les parties communes, sans le consentement du Syndicat de copropriété (dossier 2016)

Arrondissement de Ville-Marie

Le propriétaire d’une unité de condo demande un permis pour pouvoir réaménager son unité qui est située au sous-sol pour ensuite la vendre comme unité d’habitation. Cette unité a jusqu’alors servi de bureau pour son entreprise. Une Résolution du Syndicat des copropriétaires autorise les travaux dans cette partie privative.

S’appuyant sur son Règlement sur le civisme, le respect et la propreté, l’arrondissement exige cependant, pour délivrer le permis, que deux salles d’entreposage soient aménagées pour les déchets et le recyclage dans les parties communes, au sous-sol de l’immeuble.

L’arrondissement délivre donc au copropriétaire demandeur un permis l’autorisant à effectuer les travaux dans sa partie privative et dans les parties communes. Le Syndicat des copropriétaires n’a pas été consulté et n’est pas d’accord avec cette exigence. Il s’adresse à notre bureau.

Notre visite des lieux confirme que la configuration de l’immeuble rendrait très difficile l’aménagement des salles d’entreposage demandées et qu’il serait très laborieux pour d’éventuels utilisateurs d’y accéder par la suite.

Selon l’OdM, les dispositions réglementaires peuvent raisonnablement être interprétées de manière à ce que l’exigence des salles d’entreposage de déchets ne s’applique pas à ce dossier. L’arrondissement ne retient pas cet argument.

Nous convenons néanmoins d’une solution tenant compte du contexte particulier du dossier et acceptable pour toutes les parties impliquées. Les travaux de réaménagement de l’unité privative sont autorisés, sans l’exigence de salles d’entreposage de déchets.

Commentaire sur la gestion des demandes de permis dans les cas de copropriétés

Nous recevons de plus en plus de plaintes reprochant à un arrondissement d’avoir autorisé des travaux dans les parties communes d’une copropriété sans l’autorisation du Syndicat de copropriété ou d’autoriser des travaux dans une partie à usage exclusif réservé, sans l’autorisation du propriétaire bénéficiant de cet usage exclusif. La situation nous préoccupe!

 

Aménagements en cour avant – Exigences justifiées – Délais de suivis à améliorer (dossier 2016)

Arrondissement de Rivière-des-Prairies–Pointe-aux-Trembles

Huit ans après la fin des travaux de construction de leur maison, les plaignants sont informés que leurs aménagements en cour avant ne sont pas conformes et doivent être modifiés (entrée charretière trop longue, stationnement pavé en cour avant et verdissement insuffisant).

Notre enquête confirme que l’aménagement ne respecte pas les exigences de la réglementation, au moment de la construction de cette maison. L’arrondissement accorde un délai raisonnable aux citoyens pour effectuer les modifications requises.

Nous sommes, néanmoins, surpris des longs délais (huit ans après la fin des travaux) pour procéder à l’inspection finale permettant de fermer le dossier de permis. Certaines mesures correctives ont déjà été mises en place : nous invitons l’arrondissement à poursuivre ses démarches afin d’améliorer ses délais et ses suivis.

 

Résidence en construction – Longs délais – Menace de démolition par l’arrondissement – Retirée (dossier 2016)

Arrondissement de Rivière-des-Prairies–Pointe-aux-Trembles

L’arrondissement menace de faire démolir un immeuble en construction dont les travaux tardent à être finalisés. Le permis de construction est échu : l’arrondissement refuse de le prolonger ou d’en délivrer un nouveau.

Notre enquête révèle que le citoyen réalise lui-même la majorité des travaux, ce qui explique les longs délais. Bien que la bâtisse ne soit pas terminée, elle n’est cependant pas délabrée. Vu l’état d’avancement des travaux, nous sommes d’avis qu’il serait inapproprié de la faire démolir.

L’arrondissement accepte de suspendre ses démarches et accorde des délais supplémentaires au citoyen pour compléter l’enveloppe extérieure du bâtiment.

Un an après notre intervention, les travaux ont beaucoup progressé, mais l’enveloppe extérieure n’est pas complètement terminée. Pour cette raison, nous décidons de nous retirer du dossier. Nous expliquons au citoyen qu’il s’expose à des sanctions s’il ne termine pas rapidement son projet. L’arrondissement s’engage cependant à ne pas entamer de procédure en démolition.

 

Arrondissement de Rosemont-La Petite-Patrie – Maison « shoebox » – Projet d’agrandissement – Demande de permis (2015)

Les citoyens sont propriétaires et habitent une résidence de type « shoebox » depuis une vingtaine d’années. Leur toiture est en mauvais état et ils doivent rapidement en refaire toute la structure. Ils souhaitent en profiter pour agrandir leur résidence, en y ajoutant un deuxième étage. Ils déposent une Demande de permis à l’arrondissement, en février 2015.

Le 12 août 2015, leur projet est soumis au CCU, appuyé par une recommandation favorable de la DDTET de l’arrondissement.

Le CCU émet, néanmoins, un avis défavorable. Il recommande au Conseil d’arrondissement de refuser cette demande parce qu’elle ne mettrait pas en valeur le bâtiment d’origine (« shoebox ») et n’en conserverait pas la trace. Le CCU ne fait pas état du fait que ce projet prévoit conserver la façade existante. Le CCU relate, par ailleurs, la volonté de l’arrondissement de préserver les bâtiments de type « boom town » ou « shoebox ». Il recommande à la DDTET de recenser ce type de bâtiments puis d’élaborer des critères plus précis pour leur mise en valeur.

Sur la base d’indications émanant du CCU, l’administration informe ensuite les citoyens que l’ajout d’un deuxième étage, de facture contemporaine et construit en retrait de la façade, pourrait possiblement être accueilli favorablement. L’administration n’est cependant pas en mesure de préciser quel retrait serait acceptable pour le CCU.

Les citoyens ne sont pas d’accord avec l’avis du CCU et demandent l’aide de l’OdM.

Ils soumettent qu’un deuxième étage construit en retrait leur ferait perdre beaucoup d’espace et ne s’intègrerait pas harmonieusement à l’immeuble existant. Ils ne souhaitent pas, non plus, d’un projet de facture contemporaine. Ils insistent que le projet qu’ils ont soumis respecte les critères et les objectifs du PIIA prévu dans le Règlement d’urbanisme puisque les éléments architecturaux d’origine seront conservés ou repris dans le traitement de leur façade.

L’OdM n’a pas juridiction sur les décisions des CCU ou des Conseils d’arrondissement. Il peut, néanmoins, leur transmettre des informations ou des commentaires préalables.

Après avoir fait enquête auprès de l’arrondissement, l’OdM juge pertinent d’écrire aux membres du Conseil d’arrondissement pour leur soumettre certaines informations susceptibles de contribuer à leur réflexion, au moment de prendre position sur ce projet. Les éléments suivants leur sont soumis :

  • L’immeuble n’est pas désigné comme « immeuble significatif ».

 

  • Il est situé dans un secteur où les hauteurs permises, en vertu du Règlement d’urbanisme, sont 2-2 (minimum 2 étages, maximum 2 étages).

 

  • Le PIIA de l’arrondissement permet l’ajout d’un volume additionnel sur un bâtiment existant, dans la mesure où il met en valeur « les caractéristiques architecturales d’origine du bâtiment, tout particulièrement le couronnement, notamment par un recul substantiel par rapport au plan de façade ou par la réintégration de certaines caractéristiques architecturales d’origine» . (emphase ajoutée)

 

  • Le règlement semble donc offrir un choix aux citoyens quant à la façon de mettre en valeur les caractéristiques architecturales du bâtiment.

 

  • Bien que le Conseil d’arrondissement dispose d’un pouvoir discrétionnaire dans l’appréciation d’un projet, eu égard au PIIA, l’exercice de ce pouvoir ne peut avoir pour effet d’évacuer les normes prévues dans le règlement.

 

  • Les dispositions sur les PIIA ne doivent pas servir à imposer indirectement une norme qui n’est pas prévue dans le règlement.

 

  • Si l’arrondissement souhaite interdire ou limiter l’ajout d’un deuxième étage sur les constructions « shoebox» ou « boom town », comme le rapportent les médias, son Règlement d’urbanisme devrait être modifié afin de l’indiquer clairement.

 

  • L’OdM fait état de ses préoccupations à l’égard des longs délais de traitement de ce dossier, et ce, surtout dans un contexte où la structure du toit du bâtiment en cause est affaiblie.

 

  • L’OdM rappelle finalement aux membres du Conseil d’arrondissement que la DDTET avait favorablement recommandé ce projet.

 

Le 5 octobre 2015, le Conseil d’arrondissement a approuvé le projet à la majorité des voix. Les citoyens ont pu obtenir rapidement leur permis.

Arrondissement d’Ahuntsic-Cartierville – Inondations récurrentes (dossier 2015)

Un citoyen et son voisin tentent depuis plusieurs années de régler une situation d’inondations récurrentes dans leur sous-sol respectif. Le système municipal n’arrive pas à recueillir l’eau qui s’accumule dans la rue, lors des pluies abondantes.

Des mesures temporaires ont été aménagées par la Ville pour pallier le problème, mais les citoyens sont toujours en attente d’une solution permanente. Ils demandent notre intervention.

À la suite de notre enquête et de nos discussions, toutes les parties conviennent que la solution idéale et durable serait de remblayer les entrées en pente des deux propriétés en cause, pour que l’eau ne puisse plus s’écouler vers leur sous-sol.

  • Les coûts de tels travaux sont cependant élevés et les propriétaires ne veulent pas les assumer.
  • Après de longues discussions, les avocats des citoyens et de la Ville s’entendent sur le montant des compensations monétaires que la Ville devra verser aux deux propriétaires pour qu’ils effectuent les travaux requis afin qu’il n’y ait plus de telles inondations, dans leur sous-sol. Cette entente est entérinée par le Comité exécutif de la Ville de Montréal.

Arrondissement d’Ahuntsic-Cartierville et Ville Centre – Conduite d’égout résidentielle sous le domaine public – Responsabilité des coûts de remplacement – 2015 marque un tournant important (Dossier 2015)

Les plaignants sont propriétaires d’une résidence ancestrale située dans l’arrondissement d’Ahuntsic-Cartierville.

L’arrondissement exige qu’ils remplacent toute la conduite d’égout reliant leur résidence au raccordement de l’égout public, dans un délai de 60 jours. À défaut, ils s’exposent à une amende de 100 $ ou plus, pour chaque jour d’infraction.

La réglementation prévoit que l’entretien et la réfection des conduites d’égout résidentielles incombent aux propriétaires uniquement, jusqu’au raccordement à l’égout public. Les plaignants doivent donc assumer seuls tous les coûts du remplacement demandé.

Au fil des ans et du développement résidentiel, cette propriété ancestrale s’est retrouvée enclavée au bout d’une ruelle publique, très en retrait de la rue. La conduite à remplacer est presqu’entièrement sous cette ruelle publique, sur une longueur de 225 pieds environ. Le coût estimé des travaux est de 50 000 $ ou plus.

Les citoyens ne comprennent pas pourquoi l’arrondissement exige que ces travaux soient réalisés dans un délai de 60 jours alors que, selon eux et selon leur plombier, les travaux de réfection de leur conduite ne sont pas urgents.

Par ailleurs, à l’époque, la Commission permanente sur l’eau, l’environnement, le développement durable et les grands parcs de la Ville de Montréal étudie la possibilité de modifier la réglementation en vigueur, entre autres, quant à la responsabilité de réalisation de ce type de travaux, sous le domaine public.

Dans un premier temps, nous avons obtenu de l’arrondissement qu’il suspende ses interventions dans ce dossier, incluant sa demande que les travaux soient réalisés dans un délai de 60 jours.

Nous avons discuté du dossier avec des élus impliqués dans le projet de modification réglementaire.

Dans les mois qui ont suivi, la Ville a annoncé son intention d’assumer la responsabilité de l’entretien et de la réfection des conduites d’égout situées sous le domaine public, sur tout son territoire.

Le nouveau Règlement relatif à l’entretien des branchements d’égout (15-085) est entré en vigueur le 30 novembre 2015. Depuis, c’est la Ville qui assume la responsabilité d’exécuter, à ses frais, la réfection ou le remplacement des sections d’égout qui se trouvent sous le domaine public, sous réserve de certaines conditions. Entre autres, la défaillance ne doit pas résulter d’une utilisation fautive ou anormale du branchement d’égout ni de travaux exécutés sur la propriété privée.

Les citoyens ont donc pu demander à la Ville de prendre en charge les travaux susmentionnés, en vertu de la nouvelle réglementation.

Commission des services électriques de Montréal – Terrain vendu par la Ville – Le citoyen ne peut en faire aucun usage (Dossier 2015)

Un citoyen achète un terrain mis en vente par la Ville de Montréal, pour non-paiement des taxes foncières. Il constate, par la suite, que ce terrain est soumis à plusieurs restrictions de zonage et qu’il s’y trouve plusieurs emprises et empiètements qui le rendent inutilisable.

Pendant plus de dix ans, le citoyen effectue des démarches afin de trouver une solution qui lui permettrait de développer son terrain. Il demande finalement l’intervention de l’OdM.

Dès le départ, nous informons le citoyen que nous ne ferons pas enquête sur la vente survenue en 2003. Nous n’intervenons pas à l’égard de situations qui sont connues des plaignants, depuis plus d’une année.

Notre intervention portera sur la recherche de solutions possibles et sur l’obtention de réponses claires de la part des intervenants concernés.

Notre enquête confirme les faits dénoncés par le citoyen. Les nombreuses restrictions réglementaires et les contraintes liées aux servitudes qui grèvent ce lot empêchent, en effet, tout projet de développement du terrain.

À la suite de nos discussions, la Ville accepte de racheter le terrain au prix payé en 2003, plus les intérêts et certains frais. Cette approche nous apparaît raisonnable.

Le citoyen n’est, cependant, pas satisfait du montant offert. Il soumet des contre-propositions que nous trouvons déraisonnables.

Nous avons mis fin à notre intervention. Des discussions seraient toujours en cours entre le citoyen et la Ville de Montréal.

Rénovations et agrandissement – Confusion sur les exigences de l’arrondissement (Dossier 2014)

Un propriétaire, dans l’arrondissement de Saint-Laurent, se plaint de recevoir des informations contradictoires sur les exigences à satisfaire pour que son projet d’agrandissement domiciliaire soit approuvé. Nous organisons une rencontre entre le plaignant, notre bureau et l’arrondissement. Chacun des éléments problématiques du projet est expliqué clairement au citoyen ainsi que les modifications qui doivent être apportées aux plans qu’il avait soumis. Ces derniers sont modifiés en conséquence : le permis est délivré et les travaux peuvent finalement être réalisés.

Maison de chambres – Mansarde dangereuse – Périmètre de sécurité sur le domaine public – Facture élevée (Dossier 2014)

En raison d’une mansarde jugée dangereuse, l’arrondissement de Mercier – Hochelaga-Maisonneuve établit un périmètre de sécurité dans la rue, aux alentours du bâtiment. Il transmet ensuite au citoyen une facture d’un peu plus de 12 500 $, pour l’occupation du domaine public, les heures travaillées par les employés municipaux (salaires et avantages sociaux), les frais professionnels d’un ingénieur privé retenu par l’arrondissement et les frais d’administration.

Nous avons demandé à l’arrondissement de préciser les règlements et politiques en vertu desquels ces montants avaient été facturés au citoyen. En cours d’enquête, l’arrondissement nous a informés que, selon ses procédures habituelles, les frais d’occupation du domaine public auraient dû être substantiellement inférieurs à ceux qui avaient été facturés et qu’il en avait informé le Service des finances afin qu’une facture corrigée soit émise.

Alors que nous poursuivions nos démarches de validation des autres montants facturés, nous avons été informés que la Ville avait déposé un recours judiciaire en recouvrement du montant initial, soit un peu plus de 12 500 $. Les tribunaux de droit commun ayant été saisis du dossier, notre bureau s’est retiré.

Neuf ans d’attente pour des travaux de réfection (Dossier 2014)

Une citoyenne de l’arrondissement Le Plateau-Mont-Royal demandait depuis neuf ans que la Ville refasse l’asphalte qui avait été endommagé à la limite de sa propriété, lors d’opérations de déneigement. À la suite de nos interventions et suivis, les travaux de réfection ont été réalisés par l’arrondissement.

«Frais de parc» annulés – Délai de plus de deux mois entre une Avis de motion et l’Adoption du Règlement (Dossier 2014)

Des copropriétaires dans l’arrondissement Le Plateau-Mont-Royal soumettent que leur projet ne devrait pas être assujetti aux nouveaux « frais de parc » prévus dans un règlement qui a été adopté après le dépôt de leur demande de permis. Leur demande avait été déposée après qu’un Avis de motion ait été émis par le Conseil municipal, ce qui avait eu pour effet de suspendre pour une période de deux mois la délivrance des permis. Le Règlement n’a cependant pas été adopté dans les deux mois suivant l’Avis de motion. Après analyse de la loi et de la jurisprudence, nous avons émis l’avis que le gel avait cessé d’avoir effet et que le permis aurait alors dû être délivré. À la suite de notre Recommandation, l’arrondissement a accepté de délivrer le permis, sans imposer les nouveaux « frais de parc ».

Par souci d’équité, l’arrondissement nous a informés que la même approche serait retenue pour d’autres dossiers similaires que nous n’avions pas traités : une initiative qui mérite d’être soulignée !

Une rénovation majeure devient une démolition – Ordonnance d’arrêt des travaux – Amende de 50 000$ – «Frais de parc» 25 000$ – Bonne foi du citoyen (Dossier 2014)

Un citoyen de l’arrondissement Le Plateau-Mont-Royal achète un duplex dans le but de le transformer en résidence unifamiliale. Avant de finaliser la transaction, il s’assure d’obtenir le permis de transformation majeure requis. Durant les travaux, son entrepreneur enlève des éléments de toiture et de plancher dont la démolition n’était pas initialement prévue. Ceci a pour effet d’augmenter considérablement la proportion de l’immeuble qui est détruite : le projet n’est plus conforme au Permis de rénovation qui avait été délivré.

L’arrondissement ordonne l’arrêt immédiat des travaux et informe le citoyen qu’il lui faudra obtenir un Permis de démolition et un Permis de construction neuve qui devront être approuvés par le Comité consultatif d’urbanisme (CCU). Un Constat d’infraction de 50 000 $ est également remis au citoyen. En tant que « construction neuve », ce projet de maison unifamiliale ne rencontre plus l’exigence réglementaire d’avoir deux logements. Le citoyen devra donc le faire approuver en tant que « projet particulier ». L’arrondissement prévoit également exiger des « frais de parc » d’environ 25 000 $ applicables aux nouvelles constructions. Hormis les longs délais prévus, le citoyen s’inquiète des coûts additionnels très importants qu’il doit assumer. Il s’adresse à notre bureau.

Les travaux de démolition non prévus effectués par l’entrepreneur ont effectivement changé la nature du projet. L’ordonnance d’arrêt des travaux n’était donc pas déraisonnable ou injustifiée.

L’arrondissement reconnaît, toutefois, la bonne foi du citoyen et  se montre très collaboratif. Il appuie le citoyen dans ses démarches en vue de faire autoriser son projet de maison unifamiliale, en tant que « projet particulier ». Les permis sont finalement délivrés et les travaux peuvent reprendre à l’été 2014.

L’arrondissement retient, par ailleurs, nos arguments quant à l’inapplicabilité des dispositions relatives aux « frais de parc », étant donné la nature particulière de ce projet. Ces frais n’ont donc pas été facturés au citoyen.

Quant à l’amende imposée, nous avons invité l’arrondissement à reconsidérer sa position : cet aspect du dossier n’est malheureusement pas réglé.

Changement de fenêtres : composantes d’origine ou non (Dossier 2013)

Le propriétaire d’un immeuble résidentiel a demandé un permis à l’arrondissement de Ville-Marie en vue de changer les trente-neuf (39) fenêtres de son immeuble.

Dans sa demande, il proposait le remplacement des quatorze (14) fenêtres du 3e étage par des fenêtres architecturales composées d’une fenêtre à guillotine simple surmontée d’une imposte (petite fenêtre indépendante) en arc de cercle : ce projet permettait de conserver les mêmes ouvertures pour les fenêtres ainsi que la même forme en arc de cercle.

Afin de préserver le patrimoine, l’arrondissement exige généralement que les fenêtres de remplacement reprennent les caractéristiques d’origine. Suivant ce principe, l’architecte responsable du dossier à l’arrondissement avait émis l’avis que les fenêtres du 3e étage devaient être remplacées par des fenêtres à guillotine sans imposte, dont le volet supérieur serait d’un seul morceau, en arc de cercle.

Le Comité consultatif d’urbanisme (CCU) a émis un avis favorable au projet, mais conditionnel à ce que les fenêtres du 3e étage soient remplacées par des fenêtres conformes à l’avis de l’architecte.

La solution exigée coûtait environ 97 000 $, comparativement à 50 000 $ pour le projet soumis par le propriétaire.

Ce dernier faisait valoir qu’il y avait beaucoup de fenêtres avec imposte dans son quartier, même sur des bâtiments historiques et sur des immeubles du Vieux-Montréal. Par conséquent, il ne comprenait pas pourquoi son projet était refusé.

Aux fins de ce dossier, l’arrondissement avait déterminé la forme et l’apparence d’origine des fenêtres de l’immeuble à partir d’un dessin publié dans La Presse en 1906. Ce dessin présentait la conception originale projetée de la façade de l’immeuble. En réalité, toutefois, l’immeuble n’avait pas été construit exactement selon cette conception.

L’arrondissement nous a également transmis des photos d’immeubles dotés de fenêtres cintrées sans imposte qui se trouvent sur son territoire. De notre côté, nous avons repéré plusieurs immeubles équipés de fenêtres dotées d’une imposte fixe sur le territoire de l’arrondissement. Nous avons également trouvé, dans un autre secteur de Montréal, un bâtiment du même architecte avec des fenêtres surmontées d’une imposte.

L’Ombudsman de Montréal est très soucieux de la préservation du patrimoine bâti et reconnaît l’importance des efforts déployés par les arrondissements dans ce domaine. Cependant, dans le présent dossier, il nous est apparu que la démonstration n’avait pas été faite que les fenêtres exigées par l’arrondissement correspondaient réellement aux fenêtres d’origine du bâtiment. L’impact financier majeur de cette exigence, pour le citoyen, a également été pris en considération.

Après discussions, l’arrondissement a accepté d’émettre le permis demandé sur la base des plans soumis par le propriétaire.

Ce dossier a officiellement été réglé très tôt en 2014, lorsque nous avons obtenu la confirmation définitive de l’arrondissement, mais tout le travail d’enquête a été fait en 2013.

Cession d’une ruelle municipale aux riverains – Équité questionnée (Dossier 2011)

La Ville prévoit céder une ruelle municipale à tous les résidents riverains (la moitié possède une propriété ayant front sur la rue X et, l’autre moitié, sur la rue Y).

Un citoyen juge cette situation injuste parce que, selon lui, cette ruelle a été constituée à partir de bouts de terrains qui auraient appartenu aux propriétaires de la rue X, qui avaient dû les céder à la Ville, en 1965 : donc, à son avis, toute la ruelle devrait n’être offerte qu’aux propriétaires de la rue X, uniquement.

Notre enquête révèle, cependant, que la Ville a acquis tous ces lots avant que les terrains résidentiels ne soient vendus à des citoyens, pour y construire leur maison. Au fil du temps, des propriétaires auraient empiété dans cette ruelle, avec diverses installations ou constructions. Ces empiètements étaient cependant illégaux et ne conféraient aucun droit de propriété ni de droits acquis.

L’OdM a donc conclu que la Ville pouvait appliquer la procédure habituelle de cession de ruelle prévue à l’Annexe C de la Charte de la Ville de Montréal, en l’offrant à tous les propriétaires riverains, équitablement.

Terrains enclavés en bordure de l’autoroute 25 (Dossier 2010)

En 2010, notre bureau est intervenu auprès de la Direction des stratégies et transactions immobilières de la Ville, pour tenter de régler un problème de terrain enclavé, situé entre plusieurs terrains, dont deux appartiennent à la Ville. À l’origine, ce lot privé devait devenir accessible par une rue municipale qui ne sera finalement pas aménagée, en raison de la construction de l’autoroute 25, à proximité. Un tel terrain enclavé et non desservi ne permet pas qu’on y construise un bâtiment et il peut donc difficilement être vendu. Il y avait, dans le secteur, d’autres terrains enclavés dans la même situation.

À notre avis, la problématique de ces terrains pouvait être réglée, s’ils étaient annexés à des terrains riverains situés sur une rue. La Ville avait, d’ailleurs, avantage à régler ces situations puisqu’elle était propriétaire de plusieurs lots constructibles, qu’elle ne pourrait pas vendre tant que le problème des terrains enclavés voisins ne serait pas réglé.

La Ville a accepté de travailler à la réalisation des transactions immobilières requises, dans ce secteur : elle analyse les solutions possibles, au cas par cas. Des discussions ont été engagées avec les propriétaires des terrains enclavés ainsi qu’avec des propriétaires de terrains riverains qui peuvent souhaiter agrandir leur propre lot. Le dossier de notre plaignant est en voie d’être réglé. Notre bureau est très heureux de ces développements et fera un suivi de ce dossier dans son prochain rapport annuel.

Cessions ou ventes de ruelles publiques (Dossier 2010)

Des ruelles municipales peuvent, occasionnellement, être cédées ou vendues aux citoyens riverains, à certaines conditions. Il peut s’agir de « cessions » de ruelles en vertu de l’Annexe C de la Charte de la Ville de Montréal ou de « ventes de gré à gré ».

Ayant traité plusieurs plaintes de citoyens, dans des dossiers de cette nature, nous avons constaté que les règles et paramètres appliqués n’étaient pas toujours les mêmes, sur le territoire de la Ville. De plus, dans certains cas, l’arrondissement gérait lui-même toute la transaction, selon des critères particuliers.

Nous sommes intervenus afin de faire préciser les règles et d’assurer une approche plus uniforme, plus juste et plus équitable, pour tous les citoyens de Montréal.

Nous avons travaillé avec la Direction des stratégies et des transactions immobilières, qui est responsable de la gestion de ce type de transactions : une nouvelle directive administrative a été rédigée, pour préciser les paramètres et les valeurs à respecter, lors des cessions de ruelles effectuées en vertu de l’Annexe C. Cette directive devrait être approuvée par le Comité exécutif en début 2011.

Une directive de même nature sera ensuite préparée, au cours de l’année 2011, pour encadrer, selon les mêmes principes, les « ventes de gré à gré » de ruelles municipales.

On nous a récemment confirmé que tous les arrondissements de Montréal confient maintenant la gestion de ces transactions à la Direction des stratégies et des transactions immobilières.

Ruelle occupée illégalement par les résidents (Dossier 2008)

Dans le cadre d’une autre enquête, il est ressorti qu’une ruelle était occupée illégalement par les propriétaires riverains.

Nous savons d’expérience qu’à plusieurs endroits, sur le territoire de l’ancienne Ville de Montréal, des résidents ont installé des cabanons, des clôtures et autres, dans les ruelles publiques, situées derrière leur résidence, sans en avoir obtenu l’autorisation de la Ville.

Lorsque l’occupation illégale d’une ruelle ne pose pas de problème fonctionnel ou opérationnel pour la Ville, notre bureau peut intervenir pour demander au Service de la mise en valeur du territoire et du patrimoine de régulariser la situation, en cédant aux citoyens les parcelles de terrain illégalement occupées, à certaines conditions. Les citoyens concernés ne risquent alors plus de devoir libérer les lieux.

Mais il y a parfois des infrastructures d’utilités publiques fonctionnelles dans le sous-sol de ces ruelles et, en pareil cas, la présence d’installations privées qui limitent l’accès aux lieux pose un problème réel. Advenant un bris des infrastructures, les installations illégales qui empiètent sur la ruelle nuisent aux interventions de la Ville et retardent les délais de réparation du bris: plusieurs citoyens risquent donc de subir des dommages plus importants, en raison de ces délais. Lorsque nous sommes en de telles situations, l’ombudsman intervient plutôt auprès de l’arrondissement concerné pour demander qu’il fasse cesser les empiètements illégaux.

Dans le présent cas, il n’y avait pas d’infrastructures et l’Ombudsman de Montréal est intervenue auprès de la Direction des stratégies et transactions immobilières du Service de la mise en valeur du territoire et du patrimoine afin que le processus de cession des parcelles de terrain illégalement occupées soit initié.

Nous ferons un suivi en 2009.

Puisards bouchés dans une ruelle privée (Dossier 2007)

Un citoyen dépose une plainte à l’Ombudsman de Montréal pour que la Ville reprenne le nettoyage et le débouchage des puisards situés dans sa ruelle. Lesdits puisards étaient bouchés et, à l’aube des fortes pluies automnales, les riverains craignaient leur débordement et des dommages à leur sous-sol.

Ces puisards avaient toujours été entretenus par la Ville de Montréal mais l’arrondissement Le Plateau-Mont-Royal avait cessé de le faire, après avoir réalisé qu’ils étaient situés dans une ruelle privée.

Notre enquête a démontré que ces puisards avaient été construits par la Ville, qu’ils sont connectés au réseau municipal d’égout et qu’ils avaient toujours été nettoyés par la Ville.

Dans les circonstances, l’ombudsman a conclu que la décision de l’arrondissement était déraisonnable et qu’elle risquait, de plus, d’engager la responsabilité de la Ville si, en débordant, l’eau de ces puisards endommageait des propriétés riveraines. Pour l’ombudsman, le fait que les puisards aient été construits par la Ville, qui les avait ensuite entretenus, devait l’emporter sur le fait qu’ils étaient situés dans une ruelle privée.

À la suite de nos interventions, l’arrondissement a accepté de reprendre l’entretien régulier desdits puisards et d’aller rapidement les « déboucher ». Les citoyens furent grandement soulagés.

Occupation illégale d’une ruelle – Phase II (Dossier 2006)

En 2005, l’Ombudsman de Montréal était intervenue dans un dossier d’occupation illégale d’une ruelle municipale, à la demande d’une citoyenne qui voulait forcer l’arrondissement de Rivière-des-Prairies–Pointe-aux-Trembles (nom actuel de l’arrondissement) à céder cette ruelle aux résidents riverains. Plusieurs riverains empiétaient illégalement dans cette ruelle, depuis plusieurs années: ces empiètements avaient cependant débuté après que la Ville eut clairement refusé de vendre les parties de ruelle concernées, à des résidents qui en avaient fait la demande.

À la suite d’une longue enquête, nous avions conclu que ces empiètements dans la ruelle, par l’installation de cabanons et de clôtures, posaient un réel problème pour la Ville parce que les systèmes d’égout reliés aux maisons riveraines se situent sous ladite ruelle et qu’ils sont en piteux état. Advenant un bris, la présence des constructions illégales pourrait nuire à l’intervention rapide de la Ville visant à colmater la brèche. L’Ombudsman de Montréal avait donc plutôt Recommandé à l’arrondissement de faire cesser ces empiètements illégaux.

En 2006, un autre citoyen, riverain de la même ruelle, a déposé une plainte à l’Ombudsman de Montréal parce que ces cabanons et ces clôtures, toujours en place, le privaient d’accès à sa cour arrière, lui causaient plusieurs désagréments et l’inquiétaient pour des raisons de sécurité (problème d’accès éventuel d’un camion d’incendie, etc.). Nous avons donc intensifié nos démarches auprès de l’arrondissement, afin de connaître sa décision à la suite de notre précédente Recommandation.

Les gestionnaires de l’arrondissement ont soumis la question au conseil d’arrondissement qui, après un long débat, a adopté deux résolutions: l’une autorisant la Direction de l’aménagement urbain et des services aux entreprises à émettre un avis aux résidents concernés exigeant qu’ils cessent leur empiètement illégal et remettent les lieux dans leur état initial (un délai raisonnable leur étant accordé pour ce faire); et la seconde, autorisant la même direction à exécuter elle-même les travaux, le cas échéant, en lieu et place des citoyens récalcitrants et à leurs frais.

Nous avons reçu confirmation que ces travaux ont été effectués et que la ruelle a été libérée des empiètements illégaux, de sorte que les problèmes d’accès et de sécurité dont se plaignait le citoyen ont été réglés. De plus, l’entretien et les réparations pouvant être requis, de temps à autres, sur les infrastructures d’égout situées sous cette ruelle pourront être effectués par la Ville, sans obstacle majeur.

Changement de zonage – droits acquis (Dossier 2005)

Le propriétaire d’un bâtiment commercial a déposé une plainte à l’Ombudsman de Montréal parce que son arrondissement refusait de reconnaître des droits acquis qu’il était convaincu d’avoir quant aux activités pouvant être exercées dans un local qu’il louait à des entrepreneurs. Les faits sont relativement simples :

  • Du 15 novembre 2002 au 30 juin 2004, ce propriétaire a loué son local à une personne qui y exploitait un atelier de réparation automobile, conformément au règlement de zonage alors en vigueur
  • Le 30 juin 2004, l’entreprise a cessé d’occuper ce local
  • Le propriétaire a immédiatement cherché un nouveau locataire pour exercer le même type d’activité, au même endroit
  • Le 23 septembre 2004, alors que le local était toujours inoccupé, l’arrondissement a modifié son règlement sur l’urbanisme pour limiter les activités commerciales et industrielles permises dans ce secteur; les ateliers de réparation automobile n’y sont désormais plus permis
  • Ces modifications de zonage visent à promouvoir le développement résidentiel dans le secteur concerné, en limitant certaines activités commerciales susceptibles de nuire à la qualité de vie d’éventuels résidants
  • Au début du mois de novembre 2004, le propriétaire a trouvé un nouveau locataire intéressé à exploiter un atelier de réparation automobile dans son local
  • Lorsque le nouveau locataire a demandé son permis d’exploitation, l’arrondissement l’a informé que l’activité commerciale prévue n’était plus permise et que, par conséquent, sa demande de permis était refusée
  • Le propriétaire a fait de nombreuses démarches auprès des fonctionnaires et des élus pour tenter de faire reconnaître son droit acquis de louer ce local à des fins d’exploitation d’un atelier de réparation automobile, mais tous ses efforts se sont soldés par un échec
  • Il a donc déposé une plainte à l’Ombudsman de Montréal.

Après avoir obtenu des autorités de l’arrondissement les motifs justifiant leur refus, l’Ombudsman de Montréal a examiné attentivement le dossier et procédé à une analyse approfondie du concept de « droits acquis » en pareilles circonstances, en examinant, notamment, comment les tribunaux l’avaient appliqué.

Elle a ensuite soumis à l’arrondissement un avis dans lequel elle Recommandait que des droits acquis soient reconnus au propriétaire du local en question. Cette conclusion s’appuyait sur le fait que l’activité de réparation automobile avait été légalement exercée avant la modification du règlement de zonage et aussi parce que, après le départ du précédent locataire, le propriétaire s’était rapidement mis à la recherche d’un nouveau locataire pour poursuivre le même type d’activité. Il n’y avait donc aucun indice d’une intention du propriétaire de renoncer à son droit de louer ce local à des fins d’exploitation d’un atelier de réparation automobile.

À la suite de cette intervention, l’arrondissement a demandé une opinion juridique à la Direction du contentieux sur la position adoptée par l’Ombudsman de Montréal.

Cette démarche de l’arrondissement était de toute bonne foi. On peut, en effet, comprendre que la reconnaissance de certains droits acquis à l’égard d’activités jugées incompatibles avec le nouveau projet de développement résidentiel du quartier puisse susciter quelques réticences, du moins au début.

Après avoir reçu cette opinion juridique, le directeur de l’arrondissement a confirmé qu’il acceptait les conclusions de l’Ombudsman de Montréal et que l’arrondissement reconnaissait les droits acquis du propriétaire de louer son local à des fins d’exploitation d’un atelier de réparation automobile.

Nous avons toutefois informé le propriétaire que ces droits acquis ne sont pas éternels et qu’en vertu du règlement sur l’urbanisme, il est impératif qu’il les exerce avant l’expiration d’un délai de 12 mois. L’arrondissement a cependant accepté que ce délai ne coure qu’à compter de la date à laquelle les droits acquis ont finalement été reconnus, soit le 7 novembre 2005.

Autrement dit, si le local n’est pas exploité comme atelier de réparation automobile avant le 6 novembre 2006, ni le demandeur ni aucun locataire ne pourra ensuite y exercer de telles activités.

Nous avons également rappelé au propriétaire que d’autres usages commerciaux demeurent permis par le nouveau règlement sur l’urbanisme et que, conséquemment, il serait prudent, de sa part, d’explorer aussi les possibilités de louer son local à d’autres fins autorisées.

Occupation illégale d’une ruelle (Dossier 2005)

Une citoyenne contestait le fait que son arrondissement refusait de la laisser continuer d’occuper la ruelle située derrière chez elle. Cette occupation de la ruelle, par elle et par plusieurs autres résidants, s’était faite sans l’accord du conseil d’arrondissement ou du conseil municipal, qui sont pourtant les seules instances à pouvoir consentir à la vente ou à l’occupation d’une propriété du domaine public.

L’étude du dossier a révélé que déjà, en 1995, le conjoint de cette citoyenne avait entrepris une démarche afin que les riverains puissent acheter et occuper cette ruelle, qui appartient à la Ville. Le Service de l’approvisionnement et des immeubles de la Ville de Montréal de l’époque avait cependant opposé un non catégorique à cette demande, parce que des conduits d’utilité publique toujours en exploitation étaient implantés sous ladite ruelle.

Malgré ce refus, les résidants ont commencé à occuper la ruelle. Ils y ont érigé des clôtures et des cabanons. La citoyenne a indiqué qu’à l’époque, un conseiller municipal de l’arrondissement aurait indiqué qu’il ne s’y opposait pas.

Toutes les parties en cause ont reconnu que, dans cet arrondissement, on trouve plusieurs ruelles sur lesquelles des citoyens ont empiété, parfois depuis plusieurs années. Dans plusieurs de ces cas, il semble que ni la Ville de Montréal ni l’arrondissement ne soit intervenu pour exiger l’enlèvement des clôtures et des cabanons érigés sur le domaine public (i.e. une ruelle).

Nous avons donc examiné les circonstances pour lesquelles l’arrondissement avait décidé d’intervenir et d’envoyer un avis exigeant la fin des empiètements illégaux et la remise en état des lieux. Nous avons aussi discuté avec plusieurs gestionnaires, analysé l’ensemble du dossier de l’arrondissement et sommes même allés sur les lieux, pour constater de visu la situation actuelle.

Il appert que ce soit le bris d’un tuyau d’égout, dans une autre ruelle située à proximité, deux ans plus tôt, qui a incité les responsables de l’arrondissement à se pencher sérieusement sur la question des conduits d’utilité publique et sur le problème des empiètements illégaux dans ce secteur.

À la suite de ce bris, l’arrondissement a demandé à sa Direction des travaux publics de faire une étude préliminaire sur l’état des égouts municipaux. Cette étude a démontré qu’à au moins 25 endroits différents, les conduits situés sous les ruelles seraient dans un état de dégradation avancée.

La Direction des travaux publics a sensibilisé l’arrondissement au fait que lorsque des bris surviendraient, les équipes dépêchées pour effectuer les réparations auraient beaucoup de difficulté à intervenir efficacement et rapidement, en raison de la présence de clôtures et de cabanons au-dessus des conduits d’égout. Pour pouvoir y accéder, les employés devraient en effet préalablement déplacer, voire détruire, tous les obstacles installés par les résidants.

Malgré les inconvénients qui en résulteront pour les riverains, l’Ombudsman de Montréal est donc d’avis que l’arrondissement est justifié d’exiger que cessent les empiètements illégaux.

Soulignons que l’arrondissement s’est engagé à procéder avec respect et empathie envers les personnes impliquées. Il rencontrera les propriétaires en infraction afin de discuter d’un calendrier raisonnable pour l’enlèvement de toutes les installations qui empiètent sur la ruelle municipale.

Nous avons, par ailleurs, rappelé à la citoyenne qu’il sera alors important de s’assurer que les normes obligatoires concernant la hauteur et le positionnement des clôtures et autres installations par rapport aux lignes de lots soient strictement respectées.

Frais additionnels pour une entrée charretière (Dossier 2004)

Dans le cadre d’une demande d’un permis de construction, un arrondissement demande au citoyen de débourser, en plus du coût du permis, un montant important pour couvrir les frais de construction de l’entrée de garage demandée par le citoyen. Le citoyen paie la somme demandée.

Une fois les travaux complétés, l’arrondissement envoie au citoyen une facture de plusieurs centaines de dollars, représentant la différence entre le montant qui avait été payé par le citoyen, au moment de l’émission du permis, et les coûts réels des travaux qui ont été chargés par l’entrepreneur à l’arrondissement, pour faire cette entrée de garage.

Le citoyen conteste cette facture additionnelle auprès de son arrondissement. On lui répond alors que le montant payé à l’origine n’était qu’un dépôt estimé. L’arrondissement porte à son attention une inscription apparaissant sur la demande de permis, à savoir : « Nom du responsable à rembourser ou à facturer » : selon l’arrondissement, cette inscription confirme bien que le citoyen devait s’attendre soit à être remboursé, soit à devoir payer une somme supplémentaire, selon le coût réel des travaux. Mais le citoyen soumet que personne ne l’a jamais informé ni de l’existence, ni de la signification de cette mention. Le citoyen s’adresse donc à l’Ombudsman de Montréal.

Après analyse du dossier et enquête auprès des responsables de l’arrondissement, l’Ombudsman de Montréal en vient à la conclusion que la mention n’était pas claire pour une personne peu habituée aux procédures de la Ville et ce, d’autant plus, qu’aucun employé n’avait expliqué au citoyen la signification de cette mention. Dans les circonstances, l’Ombudsman de Montréal a jugé inéquitable de charger maintenant des frais additionnels à ce citoyen et suggéré que cette facture soit annulée.

Par mesure préventive, l’Ombudsman de Montréal a par ailleurs Recommandé à l’arrondissement de modifier son formulaire pour y ajouter une mention informant clairement les citoyens du fait que le montant initialement chargé n’est qu’approximatif et qu’il peut donc être ultimement ajusté, à la hausse ou à la baisse, selon le coût réel des travaux demandés.

Poubelle requise, poubelle installée (Dossier 2004)

Après de nombreuses démarches infructueuses auprès de son arrondissement, un citoyen s’adresse à l’Ombudsman de Montréal pour demander que soit installé un nouveau panier à déchets, près de sa résidence.

Il réside près de deux dépanneurs et d’un marché d’alimentation et se plaint du fait que le trottoir et la rue sont continuellement jonchés de détritus et que l’arrondissement ne fait rien pour régler le problème. L’intervention de l’Ombudsman de Montréal a permis de régler le problème. Un panier à déchets a rapidement été installé, à la satisfaction du citoyen.

Un nettoyage irrégulier (2004)

Un citoyen se plaint que le côté de la rue où il réside est moins bien nettoyé que le côté opposé. Il soumet qu’à chaque fois qu’il en a fait part à son arrondissement, au cours des cinq dernières années, il a constaté une amélioration mais pour quelques semaines seulement; mais que rapidement, la situation redevenait comme avant.

L’intervention de l’Ombudsman de Montréal a permis d’établir que le problème résultait de la façon dont l’horaire du dîner de l’opérateur du balai mécanique chargé de nettoyer cette rue était confectionné. Selon cet horaire, le nettoyage de la partie de rue en face de la résidence du citoyen était planifié tous les jeudis, entre 11h00 et midi alors que la période de repas de l’opérateur du balai mécanique concerné était de midi à 12h30. L’opérateur avait également droit de quitter un peu plus tôt, pour pouvoir se rendre à l’endroit où il dîne. Après son repas, l’opérateur reprenait le travail un peu plus loin sur la rue.

Le segment de rue où demeurait le citoyen était donc le dernier à devoir être nettoyé avant l’heure de dîner de l’opérateur et dès lors qu’il survenait un retard sur les opérations du matin, que ce soit en raison d’un bris du balai mécanique ou pour toute autre raison, l’opérateur pouvait ne pas avoir le temps de terminer sa « route de l’avant midi », avant d’aller dîner. L’opérateur devait aussi raccourcir l’heure de nettoyage allouée pour ce segment afin de se rendre à son lieu de repas. Au retour du dîner, le préposé commençait alors sa « route de l’après-midi » sur un nouveau segment, laissant ainsi la portion de rue du citoyen non nettoyée.

Avec l’Ombudsman de Montréal, l’arrondissement a modifié l’horaire de nettoyage de cette rue ainsi que l’horaire du dîner de l’opérateur, de façon à lui donner plus de flexibilité, face aux retards imprévus. Le nouvel horaire devrait permettre d’assurer une plus grande régularité dans le nettoyage de toute cette rue.